Immobilie mit Sanierungsbedarf verkaufen – renovieren oder direkt verkaufen?
Eine Immobilie mit Sanierungsbedarf zu verkaufen, wirft für Eigentümer oft eine wichtige Frage auf:
Soll ich vor dem Verkauf noch renovieren oder die Immobilie lieber so verkaufen, wie sie ist?
Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht.
In vielen Fällen ist es nicht sinnvoll, vor dem Verkauf noch große Summen in eine Immobilie zu investieren. Gleichzeitig können bestimmte Renovierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen den Verkauf deutlich erleichtern und dafür sorgen, dass die Immobilie einen besseren ersten Eindruck vermittelt.
Entscheidend ist deshalb nicht, möglichst viel zu renovieren.
Entscheidend ist:
Welche Maßnahmen verbessern die Verkaufschancen – und welche Kosten bekomme ich beim Verkauf tatsächlich wieder zurück?
Gerade bei älteren Häusern und Wohnungen in Landsberg am Lech, am Ammersee und im südlichen Landkreis Landsberg am Lech sollte diese Frage individuell betrachtet werden.
Was bedeutet eigentlich „Sanierungsbedarf“?
„Sanierungsbedürftig“ kann bei einer Immobilie sehr unterschiedliche Dinge bedeuten.
Bei einem Haus können beispielsweise folgende Punkte betroffen sein:
- Heizung
- Fenster
- Dach
- Fassade
- Dämmung
- Elektrik
- Wasser- und Abwasserleitungen
- Bäder
- Böden
- Türen
- Küche
- Innenausbau
- energetischer Zustand
Manchmal sind nur einzelne Bereiche veraltet.
In anderen Fällen steht eine umfassende Modernisierung an.
Das macht einen großen Unterschied für die Verkaufsstrategie.
Ein Haus mit einer älteren Küche ist nicht automatisch eine Sanierungsimmobilie.
Ein Haus, bei dem Heizung, Dach, Fenster und Haustechnik erneuert werden müssen, ist dagegen anders zu bewerten.
Deshalb sollte zunächst genau festgestellt werden:
Was muss tatsächlich gemacht werden – und was ist lediglich nicht mehr zeitgemäß?
Muss ich eine sanierungsbedürftige Immobilie vor dem Verkauf renovieren?
Nein, nicht grundsätzlich.
Das ist einer der häufigsten Irrtümer beim Immobilienverkauf.
Eigentümer denken verständlicherweise:
„Wenn ich vorher noch alles schön mache, bekomme ich mehr Geld.“
Das kann funktionieren.
Es kann aber auch dazu führen, dass Sie beispielsweise 50.000 oder 100.000 Euro investieren, ohne dass sich der Verkaufspreis entsprechend erhöht.
Denn nicht jeder Käufer möchte dieselbe Ausstattung wie der bisherige Eigentümer.
Gerade Käufer, die eine Immobilie selbst umfassend modernisieren möchten, bevorzugen manchmal sogar einen Zustand, bei dem sie ihre eigenen Vorstellungen umsetzen können.
Deshalb sollte vor einer größeren Renovierung immer gerechnet werden.
Wann kann eine Renovierung vor dem Verkauf sinnvoll sein?
Kleinere Maßnahmen können durchaus sinnvoll sein.
Dazu gehören beispielsweise:
- kleinere Reparaturen,
- defekte Leuchten oder Armaturen austauschen,
- Wände auffrischen,
- Räume entrümpeln,
- Garten und Außenanlagen pflegen,
- kleinere Schäden beseitigen,
- eine Immobilie gründlich reinigen.
Solche Maßnahmen können den ersten Eindruck verbessern, ohne das Verkaufsbudget unnötig zu belasten.
Besonders wichtig ist dabei die Frage:
Was sieht ein Interessent sofort – und was nicht?
Ein ungepflegter Eingangsbereich kann beispielsweise einen deutlich schlechteren Eindruck hinterlassen als ein älteres, aber gepflegtes Badezimmer.
Wann lohnt sich eine große Sanierung vor dem Verkauf nicht?
Bei größeren Maßnahmen ist Vorsicht geboten.
Beispielsweise bei:
- kompletter Badsanierung,
- neuer Küche,
- umfassender energetischer Sanierung,
- Austausch sämtlicher Fenster,
- neuer Heizung,
- Dachsanierung,
- umfangreichem Innenausbau.
Hier können schnell hohe Kosten entstehen.
Die entscheidende Frage lautet:
Würde ein Käufer diese Investition genauso bewerten wie ich?
Nicht unbedingt.
Ein Eigentümer kann beispielsweise 30.000 Euro in eine neue Küche investieren.
Der Käufer hätte aber vielleicht lieber eine andere Küche und hätte die vorhandene Ausstattung ohnehin wieder verändert.
Dann wurde zwar Geld investiert, aber kein entsprechender Mehrwert geschaffen.
Eine sanierungsbedürftige Immobilie kann für Käufer interessant sein
Eine Immobilie mit Sanierungsbedarf ist nicht automatisch eine schlechte Immobilie.
Für die richtige Käufergruppe kann sie sogar besonders interessant sein.
Dazu gehören beispielsweise Käufer, die:
- selbst renovieren möchten,
- handwerkliche Erfahrung haben,
- eine Immobilie individuell gestalten wollen,
- langfristig investieren möchten,
- ein Haus nach eigenen Vorstellungen entwickeln möchten,
- Wert auf Grundstück und Lage legen und den Zustand entsprechend einkalkulieren.
Deshalb sollte eine Sanierungsimmobilie nicht nur über ihre Mängel definiert werden.
Mindestens genauso wichtig sind ihre Potenziale.
Lage, Grundstück und Zustand müssen gemeinsam betrachtet werden
Gerade bei älteren Immobilien ist der Zustand nur ein Teil der Bewertung.
Ein sanierungsbedürftiges Haus auf einem kleinen Grundstück in einer weniger gefragten Lage ist anders zu beurteilen als ein sanierungsbedürftiges Haus mit einem großen Grundstück in einer attraktiven Lage.
Dabei können beispielsweise folgende Fragen wichtig sein:
- Wie ist die Lage?
- Wie groß ist das Grundstück?
- Wie ist der Zuschnitt?
- Wie ist die Nachbarschaft?
- Wie groß ist die Wohnfläche?
- Wie ist die bestehende Bebauung?
- Gibt es Erweiterungsmöglichkeiten?
- Ist eine andere Nutzung denkbar?
- Gibt es Stellplätze?
- Welche Infrastruktur befindet sich in der Umgebung?
Der Sanierungsbedarf allein bestimmt deshalb nicht den Wert einer Immobilie.
Was ist eine sanierungsbedürftige Immobilie wert?
Diese Frage lässt sich nicht seriös allein anhand eines Quadratmeterpreises beantworten.
Bei einer Immobilie mit Sanierungsbedarf muss vielmehr betrachtet werden:
Wert der Immobilie im aktuellen Zustand
minus
zu erwartender Investitionsbedarf
plus
mögliche Potenziale
Dabei ist die Rechnung nicht immer so einfach, wie sie zunächst klingt.
Denn Sanierungskosten und Wertsteigerung sind nicht automatisch identisch.
Wenn beispielsweise 100.000 Euro in ein Haus investiert werden, bedeutet das nicht automatisch, dass der Marktwert anschließend um genau 100.000 Euro steigt.
Deshalb sollte eine Sanierungsimmobilie im Ist-Zustand und mit ihren Entwicklungsmöglichkeiten betrachtet werden.
Sollte ich vor dem Verkauf einen Energieberater beauftragen?
Das kann je nach Situation sinnvoll sein.
Gerade bei älteren Gebäuden können energetische Themen für Käufer eine wichtige Rolle spielen.
Dazu gehören beispielsweise:
- Heizsystem,
- Energieverbrauch,
- Dämmung,
- Fenster,
- Dach,
- energetischer Zustand des Gebäudes.
Welche Unterlagen und Nachweise erforderlich sind, sollte frühzeitig geklärt werden.
Bei technischen oder energetischen Detailfragen ist außerdem die Beratung durch entsprechende Fachleute sinnvoll.
Als Maklerin kann ich die Immobilie und ihre Verkaufssituation einschätzen – eine technische Sanierungsplanung ersetzt das jedoch nicht.
Wie gehe ich mit bekannten Mängeln beim Verkauf um?
Offen und transparent.
Bekannte Mängel sollten nicht einfach verschwiegen werden.
Das gilt insbesondere bei größeren Problemen, die für die Kaufentscheidung relevant sein können.
Ein ehrlicher Umgang mit dem Zustand schafft Vertrauen und verhindert außerdem, dass wichtige Themen erst während der Verkaufsverhandlungen auftauchen.
Gleichzeitig bedeutet Transparenz nicht, dass eine Immobilie schlecht dargestellt werden muss.
Ein Haus kann beispielsweise Renovierungsbedarf haben und trotzdem eine attraktive Lage, ein schönes Grundstück oder interessante Entwicklungsmöglichkeiten bieten.
Die Aufgabe besteht darin, beides ehrlich darzustellen.
Sanierungsbedarf richtig vermarkten
Bei einer sanierungsbedürftigen Immobilie sollte das Exposé nicht versuchen, den Zustand schönzureden.
Stattdessen sollte es die Immobilie realistisch positionieren.
Ein gutes Exposé beantwortet beispielsweise:
- Was ist vorhanden?
- Was muss gemacht werden?
- Welche Investitionen sind absehbar?
- Was macht die Immobilie trotzdem interessant?
- Für welche Käufer könnte sie geeignet sein?
- Welche Möglichkeiten bietet Grundstück oder Gebäude?
Damit kann eine andere Zielgruppe angesprochen werden als bei einem frisch sanierten Haus.
Ein großes Grundstück kann wichtiger sein als ein renoviertes Badezimmer
Gerade bei älteren Häusern beobachte ich immer wieder, dass Eigentümer den Fokus zu stark auf den Zustand des Gebäudes legen.
Dabei kann ein anderer Faktor für den Käufer viel wichtiger sein.
Zum Beispiel:
die Grundstücksgröße.
Oder:
die Lage.
Oder:
die Möglichkeit, die Immobilie langfristig nach eigenen Vorstellungen zu entwickeln.
Ein älteres Haus mit großem Grundstück kann deshalb für einen bestimmten Käufer interessanter sein als ein vollständig renoviertes Haus mit kleinem Grundstück.
Die Immobilie sollte daher immer als Gesamtpaket betrachtet werden.
Was ist besser: renovieren oder direkt verkaufen?
Eine einfache Entscheidungshilfe:
Eher direkt verkaufen kann sinnvoll sein, wenn …
- umfangreiche Sanierungen notwendig sind,
- die Investitionskosten schwer kalkulierbar sind,
- Sie keine Zeit für eine Sanierung haben,
- Sie das finanzielle Risiko nicht übernehmen möchten,
- die Immobilie gerade wegen ihres Potenzials interessant ist,
- die Zielgruppe ohnehin selbst modernisieren möchte.
Renovieren kann sinnvoll sein, wenn …
- nur kleinere Maßnahmen notwendig sind,
- der erste Eindruck deutlich verbessert werden kann,
- die Kosten überschaubar sind,
- die Immobilie dadurch für deutlich mehr Käufer interessant wird,
- eine Maßnahme einen nachvollziehbaren Mehrwert schafft.
Es geht also nicht darum, eine Immobilie vor dem Verkauf möglichst perfekt zu machen.
Es geht darum, die richtigen Maßnahmen für den konkreten Verkauf zu finden.
Was kostet eine Sanierung – und wer trägt das Risiko?
Das ist eine wichtige Frage.
Wenn Sie vor dem Verkauf sanieren, tragen zunächst Sie als Eigentümer das finanzielle Risiko.
Das bedeutet:
Sie bezahlen Handwerker, Material und möglicherweise zusätzliche Planungskosten, bevor überhaupt feststeht, zu welchem Preis die Immobilie verkauft wird.
Außerdem können sich Bauzeiten verlängern.
Eine geplante Sanierung kann dadurch den Verkaufsstart verzögern.
Deshalb sollte vor größeren Investitionen immer geprüft werden:
Was kostet die Maßnahme?
Wie lange dauert sie?
Wie verändert sie die Immobilie?
Wie wahrscheinlich ist es, dass der Markt diesen Mehrwert tatsächlich bezahlt?
Kann ich eine Immobilie trotz Sanierungsbedarf erfolgreich verkaufen?
Ja.
Entscheidend ist, dass die Immobilie richtig eingeordnet und der passende Käufer angesprochen wird.
Eine sanierungsbedürftige Immobilie sollte nicht mit einem Neubau verglichen werden.
Der Käufer muss verstehen können:
- welchen Zustand er übernimmt,
- welche Investitionen wahrscheinlich notwendig sind,
- welches Potenzial die Immobilie besitzt,
- und warum sich die Immobilie trotz des Sanierungsbedarfs lohnen kann.
Gerade hier kann eine professionelle Vermarktungsstrategie einen großen Unterschied machen.
Immobilie mit Sanierungsbedarf in Landsberg am Lech oder am Ammersee verkaufen
Im Raum Landsberg am Lech und Ammersee gibt es sehr unterschiedliche Immobilien.
Neben modernen Häusern und Wohnungen finden sich auch ältere Gebäude, bei denen Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen anstehen.
Bei solchen Immobilien ist eine pauschale Bewertung wenig hilfreich.
Entscheidend ist die konkrete Kombination aus:
Lage + Grundstück + Gebäude + Zustand + Nutzungsmöglichkeiten + Käuferzielgruppe.
Das gilt beispielsweise für Immobilien in Landsberg am Lech ebenso wie für Objekte rund um den Ammersee und im südlichen Landkreis Landsberg am Lech.
Gerade bei besonderen oder älteren Immobilien lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die individuellen Möglichkeiten.
Was sollte ich vor dem Verkauf einer Sanierungsimmobilie vorbereiten?
Je besser die Ausgangssituation geklärt ist, desto einfacher wird später der Verkauf.
Sinnvoll ist es, frühzeitig vorhandene Unterlagen zusammenzustellen, beispielsweise:
- Grundbuchauszug,
- Bauunterlagen,
- Grundrisse,
- Wohnflächenberechnung,
- Flurkarte,
- Energieausweis beziehungsweise relevante Energieunterlagen,
- Nachweise über Modernisierungen,
- Unterlagen zu An- und Umbauten,
- Informationen zu bekannten Mängeln,
- bei Eigentumswohnungen zusätzlich Unterlagen der Gemeinschaft.
Nicht jede Immobilie verfügt über sämtliche Unterlagen.
Fehlende Unterlagen sollten deshalb möglichst früh identifiziert und – soweit erforderlich – beschafft werden.
Bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen sollten die jeweils zuständigen Fachleute wie Notare, Rechtsanwälte oder Steuerberater hinzugezogen werden.
Die häufigsten Fehler beim Verkauf einer Sanierungsimmobilie
Fehler 1: Einfach alles renovieren
Nur weil etwas alt ist, muss es nicht zwingend vor dem Verkauf erneuert werden.
Fehler 2: Die Sanierungskosten unterschätzen
Gerade bei älteren Gebäuden können zusätzliche Kosten entstehen.
Fehler 3: Den Wert nur anhand der Wohnfläche berechnen
Grundstück, Lage, Zustand und Potenzial sind ebenso wichtig.
Fehler 4: Den Sanierungsbedarf verschweigen
Transparenz ist beim Verkauf entscheidend.
Fehler 5: Nur die Nachteile zeigen
Auch eine sanierungsbedürftige Immobilie hat Eigenschaften, die für Käufer interessant sein können.
Fehler 6: Die falsche Zielgruppe ansprechen
Wer eine bezugsfertige Immobilie sucht, ist möglicherweise nicht der richtige Käufer für ein Sanierungsobjekt.
Fehler 7: Zu früh einen Preis festlegen
Erst sollte die Immobilie verstanden werden. Dann sollte der Preis zur Strategie passen.
Was ich Eigentümern bei Sanierungsimmobilien empfehle
Bevor Sie Geld in eine umfangreiche Renovierung investieren, würde ich mir zunächst drei Fragen stellen:
1. Was muss wirklich gemacht werden?
Nicht alles, was alt aussieht, muss vor dem Verkauf erneuert werden.
2. Was erwartet die Zielgruppe?
Ein Käufer, der selbst sanieren möchte, bewertet die Immobilie anders als jemand, der sofort einziehen möchte.
3. Was bringt die Investition tatsächlich?
Eine Investition von 50.000 Euro ist nicht automatisch eine Wertsteigerung von 50.000 Euro.
Deshalb sollte die Entscheidung vor der Renovierung getroffen werden – nicht erst danach.
Fazit: Nicht jede Sanierungsimmobilie muss saniert verkauft werden
Eine Immobilie mit Sanierungsbedarf zu verkaufen, kann eine Herausforderung sein.
Aber:
Sanierungsbedarf bedeutet nicht automatisch, dass Sie vor dem Verkauf noch einmal viel Geld investieren müssen.
In vielen Fällen ist es sinnvoller, die Immobilie zunächst im bestehenden Zustand zu bewerten und ihre Möglichkeiten zu analysieren.
Welche Maßnahmen sind wirklich notwendig?
Welche Zielgruppe kommt infrage?
Welche Investitionen würden sich wahrscheinlich rechnen?
Und welche Eigenschaften machen die Immobilie trotz ihres Zustands interessant?
Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, lässt sich entscheiden, ob Renovieren oder ein Verkauf im aktuellen Zustand die bessere Lösung ist.
Mein Grundsatz lautet deshalb: Erst die Verkaufsstrategie entwickeln – dann entscheiden, ob und was renoviert wird.
Sie möchten Ihre sanierungsbedürftige Immobilie verkaufen?
Sie besitzen ein älteres oder renovierungsbedürftiges Haus oder eine Wohnung in Landsberg am Lech, am Ammersee oder im südlichen Landkreis Landsberg am Lech und wissen nicht, ob Sie vor dem Verkauf noch investieren sollten?
Dann können wir uns Ihre Situation gemeinsam anschauen.
Dabei geht es zunächst um Fragen wie:
- Was ist die Immobilie im aktuellen Zustand wert?
- Welche Sanierungsmaßnahmen sind für den Verkauf wirklich sinnvoll?
- Welche Käufergruppe könnte infrage kommen?
- Sollte renoviert oder direkt verkauft werden?
- Welche Besonderheiten und Potenziale hat das Grundstück oder Gebäude?
- Wie könnte eine passende Vermarktungsstrategie aussehen?
Sie müssen beim ersten Gespräch noch keinen Verkaufsauftrag erteilen.
Manchmal ist eine ehrliche Einschätzung vor einer großen Investition genau der Schritt, der am Ende viel Geld und Zeit sparen kann.
Christine Tuchscherer
TUCHSCHERER Immobilien
Mühlfeld 3
86923 Finning
Telefon: 08806 / 95 88 310
Mobil: 0174 / 91 00 863
E-Mail: ct@tuchscherer-immobilien.de
Persönlich. Regional. Mit einem klaren Konzept für den Verkauf Ihrer Immobilie.
Häufige Fragen zum Verkauf einer Immobilie mit Sanierungsbedarf
Muss ich mein Haus vor dem Verkauf renovieren?
Nein. Ob eine Renovierung sinnvoll ist, hängt vom Zustand, der Zielgruppe, den Kosten und der erwarteten Wirkung auf den Verkauf ab.
Was ist eine sanierungsbedürftige Immobilie wert?
Der Wert hängt nicht nur von der Wohnfläche ab. Lage, Grundstück, Gebäude, Zustand, notwendige Investitionen und mögliche Nutzungen müssen gemeinsam betrachtet werden.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Hausverkauf?
Das kann sinnvoll sein, muss es aber nicht. Bei größeren Maßnahmen sollte geprüft werden, ob die Investition tatsächlich einen entsprechenden Mehrwert beim Verkauf schafft.
Kann man ein altes Haus auch unsaniert verkaufen?
Ja. Eine Immobilie kann grundsätzlich auch im bestehenden Zustand vermarktet werden. Entscheidend ist, den Zustand transparent darzustellen und die richtige Käufergruppe anzusprechen.
Sollte ich eine neue Heizung vor dem Verkauf einbauen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Kosten, der technische Zustand, die erwartete Nutzungsdauer und die Käuferzielgruppe sollten berücksichtigt werden.
Wie verkaufe ich ein Haus mit großem Sanierungsbedarf?
Zunächst sollte der Zustand realistisch eingeschätzt werden. Anschließend können Preis, Zielgruppe und Vermarktungsstrategie aufeinander abgestimmt werden. Wichtig ist, nicht nur die Mängel, sondern auch Lage, Grundstück und Entwicklungsmöglichkeiten zu betrachten.
Kann ein Makler den Wert einer Sanierungsimmobilie einschätzen?
Ein Immobilienmakler kann eine marktbezogene Einschätzung des möglichen Verkaufspreises vornehmen. Für technische Detailfragen oder bestimmte rechtliche beziehungsweise gutachterliche Fragestellungen können zusätzlich Sachverständige oder andere Fachleute erforderlich sein.
Wo kann ich eine sanierungsbedürftige Immobilie im Raum Landsberg am Lech verkaufen?
Sanierungsbedürftige Immobilien können beispielsweise in Landsberg am Lech, am Ammersee und im umliegenden Landkreis interessant sein. Entscheidend ist nicht nur der Zustand, sondern die konkrete Lage und das Potenzial der Immobilie.
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